2026.08.23

繰り上げ返済と投資、どちらを優先すべき？判断基準とシミュレーション【2026年版】

ネス

「住宅ローンを繰り上げ返済すべきか、それとも投資に回すべきか」

マイホームを持つ会社員なら、一度は考えたことがあるテーマではないでしょうか。

ローンを早く返す安心感と、投資に回して資産を増やす可能性は、それぞれ別の価値です。

この記事では、どちらが一律に「得」かを決めつけるのではなく、ご自身の状況に応じて判断するための軸と、条件を明記した試算例を紹介します。

投資歴10年以上の中で感じてきたことですが、この手の比較は前提条件次第で結論が変わります。

だからこそ、まず判断軸を整理することが大切です。

Contents

判断の前に確認したい7つの軸
繰り上げ返済の基本を確認する
投資（新NISA）の基本を確認する
- 新NISAの非課税枠
- 投資は元本割れの可能性がある
試算例　シュミュレーションで考える
まとめ

判断の前に確認したい7つの軸

判断軸	確認すべきこと
生活防衛資金	一律の月数・金額ではなく、生活費・雇用の安定性・教育費などから必要額を決める
住宅ローン控除	控除適用中：繰り上げ返済で対象となる年末残高が減り、控除額が減る可能性がある（借入限度額を上回る残高がある場合など、直ちに影響しないこともある）／控除終了後：適用金利と利息軽減効果を比較する
金利タイプ・適用金利	変動金利か固定金利か、実際の適用金利を契約書・返済予定表で確認する
残債・残期間・手数料	残債額・残期間により効果が変わる。繰り上げ返済手数料は金融機関ごとに異なるため要確認
投資リスクの許容度	元本割れを含む価格変動を受け入れられるか
近い将来の支出予定	教育費・住み替えなど、数年以内に見込まれる支出があるか
返済による安心感	資産最大化と気持ちの安心は一致しない。どちらを重視するかは個人の価値観による

生活防衛資金は確保できているか

必要な生活防衛資金の額は、毎月の生活費、雇用の安定性（会社員か自営業か、収入の変動幅）、教育費など近い将来に見込まれる支出によって異なります。

一律の金額を目安にするのではなく、ご自身の状況に応じて必要額を決めることが前提になります。

生活防衛資金が確保できていない段階では、繰り上げ返済も投資も急ぐ必要はありません。

住宅ローン控除の適用期間中か

控除適用中の場合、繰り上げ返済によって控除対象となる年末残高が減り、その年以降の控除額が減る可能性があります。

ただし、年末残高が住宅ローン控除の借入限度額をもともと上回っている場合など、繰り上げ返済をしても直ちに控除額へ影響しないケースもあります。

控除が終了している場合は、控除という要素を除いて、適用金利と利息軽減効果を比較する材料にできます。

金利タイプと実際の適用金利

変動金利か固定金利か、また実際の適用金利は金融機関ごとに異なります。

ご自身の金銭消費貸借契約書や返済予定表で、現在の金利を確認してください。

残債・残期間・繰り上げ返済手数料

繰り上げ返済の効果は、残債の額と残りの返済期間によって変わります。

繰り上げ返済にかかる手数料も金融機関によって異なるため、事前に確認が必要です。

価格変動（投資リスク）を受け入れられるか

投資には元本割れの可能性があります。

短期的な価格の下落局面で売却すると、その時点で損失が確定します。

教育費など近い将来の支出予定

数年以内にまとまった支出（教育費・住み替え・車の買い替えなど）が見込まれる場合、繰り上げ返済で資金を固定してしまうと、必要なときに現金が足りなくなる可能性があります。

「返済による安心感」をどれだけ重視するか

ローンという負債がなくなる安心感は、数字だけでは測れない価値です。

資産最大化と気持ちの安心は、必ずしも一致しません。

どちらを重視するかも、ご自身で決めてよい軸のひとつです。

繰り上げ返済の基本を確認する

期間短縮型と返済額軽減型の違い

繰り上げ返済には、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類があります。

利息の軽減効果は、一般的に期間短縮型のほうが大きくなります。

出典：住宅金融支援機構

繰り上げ返済手数料

繰り上げ返済にかかる手数料は、契約している金融機関やローン商品、手続き方法（窓口・電話・インターネットなど）によって異なります。

無料の場合もあれば、数千円程度の手数料がかかる場合もあるため、契約先に個別に確認してください。

住宅ローン控除への影響

住宅ローン控除の控除期間・借入限度額・適用条件は、入居した年、住宅の区分、省エネ性能によって異なります。

ご自身の場合にどのような期間・限度額が適用されるかは、契約時の書類や確定申告時の控除証明書で個別に確認してください。

出典：国土交通省

投資（新NISA）の基本を確認する

新NISAの非課税枠

新NISAの年間投資枠は、つみたて投資枠120万円と成長投資枠240万円を合わせて最大360万円です。

非課税保有限度額は1,800万円（うち成長投資枠は1,200万円まで）です。

出典：金融庁

投資は元本割れの可能性がある

投資信託や株式には、購入時より価値が下がる元本割れのリスクがあります。

過去の実績が将来の成果を保証するものではありません。

試算例　シュミュレーションで考える

以下は、次の前提で試算した一例です。

借入3,000万円、返済期間25年、元利均等返済、ボーナス返済なし
毎月5万円という金額は試算のための仮定です。実際の繰り上げ返済の最低受付金額・受付頻度・手数料は、金融機関やローン商品によって異なります
積立は毎月末に行い、年利を12で割った月利で複利計算

●プランA（期間短縮型）：毎月5万円を繰り上げ返済に充て、完済後は通常返済額＋5万円を投資に回す

●プランB（通常返済＋投資）：通常どおり返済しつつ、毎月5万円を投資

その他条件

住宅ローン金利は年0.5%／1.0%／1.5%、投資利回りは年0%／3%／5%／7%の仮定シナリオです。将来の金利や運用成果を予測するものではありません
税金は考慮していません。現行NISAの対象商品・利用枠に収まる場合は運用益が非課税となりますが、25年間同じ条件で利用できることを保証するものではありません
信託報酬など運用にかかる費用は試算に含めていません

ローン金利	プランA完済時期	プランAの総支払利息	利息軽減額
0.5%	16.7年目	127万円	約65万円
1.0%	16.7年目	258万円	約134万円
1.5%	16.7年目	392万円	約208万円

ローン金利0.5%の場合の投資利回り別の比較は次のとおりです。

投資利回り	プランA：25年後金融資産	プランB：25年後金融資産
0%	1,565万円	1,500万円
3%	1,775万円	2,230万円
5%	1,936万円	2,978万円
7%	2,117万円	4,050万円

ローン金利1.0%の場合は次のとおりです。

投資利回り	プランA：25年後金融資産	プランB：25年後金融資産
0%	1,634万円	1,500万円
3%	1,854万円	2,230万円
5%	2,023万円	2,978万円
7%	2,211万円	4,050万円

ローン金利1.5%の場合は次のとおりです。

投資利回り	プランA：25年後金融資産	プランB：25年後金融資産
0%	1,708万円	1,500万円
3%	1,939万円	2,230万円
5%	2,116万円	2,978万円
7%	2,314万円	4,050万円

25年後の住宅ローン残高は、プランA・プランBともに0円です。

プランAは約16.7年目に完済し、その後は投資に資金を回します。

投資利回りが0%の場合、プランAは利息軽減額（65万〜208万円）の分だけ有利になります。

これは、この試算条件のもとでは投資による運用益が発生しないため、確実に節約できる利息の分だけプランAが上回るという、試算上の帰結です。

想定どおりの利回りが得られた場合は、プランBの金融資産額が上回る結果になりました。

これは、早い時期から投資を始めるほど複利で運用される期間が長くなるという、積立投資の性質によるものです。

ただし投資利回りは保証されたものではなく、想定を下回る年（マイナスを含む）も起こり得ます。

プランAの利息軽減額は、投資の運用成果とは独立して確定する効果です。

まとめ

繰り上げ返済と投資、どちらを優先すべきかは、一律に決まるものではありません。

生活防衛資金の状況、住宅ローン控除の適用有無、金利タイプ、投資リスクへの向き合い方、近い将来の支出予定、そして「安心感」をどれだけ重視するか。

私個人的にはリスクの範囲内でローンを利用しある一定のタイミングで一括での返済を考えてます。

これらを踏まえてご自身の場合を考えることが、後悔しない判断につながります。

繰り上げ返済と投資、どちらを優先すべき？判断基準とシミュレーション【2026年版】