投資

【初心者向け】不動産投資信託(REIT)とは

投資信託の中には不動産に特化して投資する不動産投資信託(REIT)という種類があります。

一般的にREITと呼ばれるもので商業施設、マンション等の

不動産の購入や運営で運用益を上げる投資信託です。

一般的な株式へ投資する投資信託とどう違うのか?

どういった特徴があるのか?という部分を含めて今回はREITについてご紹介します。

投資信託は投資対象によって種類分けできる。

不動産にしぼって投資するのが不動産投資信託(REIT)

不動産投資信託(REIT)の仕組み

不動産投資法人という会社をつくり投資家から資金を集めます。

その資金を使い物件の購入・売却や運営を行います。

出典 投資信託協会J-REITの仕組み

  • 売買した場合の売却益
  • 運営した場合の賃料

その合計がREITの運用益です、

各種手数料を差し引いた額を投資家の口数に応じて分配します。

REITファンドの中にもインデックス型とアクティブ型があり

アクティブ型の方が手数料が高い傾向があります。

購入の際にはコストに注意しましょう。

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どんな物件に投資しているのか?

REITは調達した資金で様々な物件に投資しています。

具体的には次のとおりです。

REITの投資先
  • オフィス
  • ホテル
  • 住宅
  • 倉庫
  • 商業施設

投資する物件によってREITは大きく2つに分類できます。

特化型

1つはオフィスビルや商業施設といった物件にしぼって投資する特化型です。

不動産は立地、建物、利用者の特性などによって収益構造が変わります。

投資先をしぼりこんでいるためリスク・リターンが大きくなりやすいのが特徴です。

複合型

もう1つはオフィスビルとホテル、住宅と商業施設など用途が異なる

物件に複数投資する複合型です。

不動産という大きなくくりでは投資先をしぼっていますが

その中で種類・特徴を分散しているため安定的な運用が期待できます。

国内REITと海外REIT

海外REIT

海外REITは国内ものと比べて数、種類ともに豊富です。

収益額は商品やそのときの経済状況によりますが規模が大きいという点

は運用の安定感につながります。

外貨で発生した利益を円に戻すときに為替レートが影響する

  • 円高の場合為替差損がある
  • 円安の場合為替差益がある

国内REIT

国内REITはJ-REITと呼ばれています。

国内REITは価格に影響する国内景気の動向が実感しやすいです。

東証REIT指数

コロナショックの際には2,200円から1,200まで大きく下落しています。

景気の動向を受けやすいということも理解しておきましょう。

REITの買い方

  1. REITを直接買う
  2. REITを組み入れたREITファンドを買う
  3. REITの指数と連動するインデックス型を買う
  4. REITを組み入れたバランス型を買う

REITを直接買う

REITは株式市場に上場しているので株を買う方法でREITを購入できます。

1単位当たりの価格が高めになってます。

投資にはまとまった資金が必要になります。

REITを組み入れたREITファンドを買う

REITを組み入れたREITファンドは株式・債券で分かれていて

少額から投資できるのがメリットです。

複数のファンドを組み入れることで分散効果も高くなります。

REITの指数と連動するインデックス型を買う

REITは国内・海外に平均価格などを表す指数(インデックス)があります。

その指数に連動する投資信託に購入すれば実質的にREITに投資していることになります。

REITを組み入れたバランス型を買う

バランス型のなかにはREITを組み入れたものも多くあります。

そのタイプ購入すればREITが入ることになります。

インデックス型が資金が少なくても投資でき安定性が高い

REITの利回りが良い理由

RITには税制面で他の投資信託と大きく違う点があります。

それは配当できる利益のうち90%以上を投資家に分配する

などの要件を満たすことによって法人税がほとんどかからない

ということです。

株式会社は利益の40%を法人税として納め、残った分を

株主に分配します。

つまりは株や株式型と比べて法人税相当を分配金として

受け取ることができるため利回りが良くなります。

投資信託や株式投資についてはこちらの記事でも紹介しています。

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まとめ

REITの特徴は不動産投資を間接的にできるという点です。

利回りも高いものも多くありますがその分リスクが高い商品となっています。

ハイリスクハイリターンの商品といったところでしょうか。

株式との相関性が高いのでREITを購入するのであれば

債券の比率を増やしたりして資産バランスの調整が必要です。

銘柄選びの参考にしてみて下さい。

ABOUT ME
ネス
30代妻子持ちサラリーマンです。結婚後、いつまで経っても豊かさを感じられないサラリーマンという働き方に愕然とし、二人の子育てをしながら経済的自由を目指し日々奮闘中。